老旧小区应该这么改：理念变革、模式更新、多手段介入—黑龙江老旧小区产业联盟来支招

全金属内壳

今年，哈市投资1.5亿元，实施既有建筑节能宜居综合改造50万平方米，改造工程整体预计10月完工。其中

道里区共乐小区约30万平方米；

香坊区民香区小区约20万平方米。

在记者实地踏查的过程中，改造区域内的居民担忧改造完成后的效果能否长久保持？改造区域外的居民则忧虑单靠政府拨款，自己家的小区在未来还有没有改造的机会？其实作为国家重点发展的民生工程，老旧小区改造一直处在发展探索的过程中，从各地的试点来看也发现和总结出很多老旧小区改造工程易走的“弯路”，其中最根本的症结在于当前地方政府所采取的政府投资模式难以持续，也未能达到老旧小区可持续健康发展的高度。

为此，记者专门采访了我省唯一一家老旧小区改造行业协会——黑龙江省老旧小区改造产业联盟，基于老旧小区的实际发展需求，经多年探索，他们已经形成了完整“改-建-运”投融资建设运营一体化模式项目方案，并获得国家课题组的高度认可，今天就让他们来为老旧小区的发展达达疑、支支招。

问题1：一直以来，在老旧小区改造中，政府一直是主要的投资主体及主导者，物业、供热企业、居民、社会力量都是局部参与或部分收益，难以形成合力之势，甚至产生“出力不讨好”的负面影响，这样的现状如何才能解决？

建议一：权责理顺将政府投资变为市场化发展机制

转变观念，理顺权责，打造“谁投资、谁建设、谁运营、谁维护、谁受益”的新发展机制，减少政府对项目建设经营活动的直接干预，形成投资主体多元化、资金来源多渠道、项目建设市场化的新格局，以此形成新的社会治理主体，不仅使参与力量变的多元性和多样性，还带来了治理力量的增长、责任的分担、难事的共解。

政府将从“大包大揽”变为“抓大局，聚合力，管大事，强导向”，社会力量从“参与式”变为“主体投资，一体化建设，多元化运营，始终责任制”, 居民从“机械的被扶持者”变为“全程参与、积极推动、价值再造”，最终以参与感、归属感、责任感、获得感的获取，实现各方相互促进、协同发展的新管理机制。

问题2：老旧小区因历史遗留问题，大部分由国有物业负责监管，如以“谁投资、谁建设、谁运营、谁维护、谁受益”的新发展机制进行出新后的老旧小区管理，那么原有的物业管理公司如何定位？

建议二：以混合所有制改制将国有物业变为老旧小区改造的直接参与者

原国有物业公司因居民与物业公司间的理念差距、供需矛盾所导致的物业费收缴困难，在负债经营的困境中举步维艰，显然已经不具有投资者的能力，但其亦可通过与愿意参与老旧小区改造的投资建设企业，以混合所有制改制寻求到老旧小区改造与改变国有物业困境的两全之法，在保证老旧小区改造可持续发展的同时减轻政府压力。

问题3：老旧小区改造更新是个长期的过程,需要巨量的资金投入,这么大量的投资单靠政府杯水车薪，那么钱要从哪来？

建议三：利用市场化路径实现用明天的收入建设今天的蓝图

老旧小区改造不是城市的包袱，而是城市巨大的存量资源，必须考虑其全生命周期的价值增值，以经营实现资金供需平衡，用明天的收入建设今天的蓝图。可遵循“多方共担、市场化运作、资金自平衡”的全方位融资模式来让市场更多地参与城镇老旧小区改造，探索借用原有空间资源将增值收益打包成相应的资产,通过资源资产化、资产证券化打造多家上市企业，以市场化渠道和多种融资模式，形成立体化融资效果，为老旧小区改造筹措资金，以此形成良性的资金来源机制。

问题4：在过去老旧小区的改造过程中，居民参与程度较为有限，在未来的发展中，他们的角色会产生变化吗？

建议四：用“共同缔造”理念激发小区居民热情

充分发挥“共同缔造”的理念, 从改造之初就让小区居民真正参与其中，改不改？如何改？问需于民，充分激发居民群众热情,使其找到归属感及成就感。而在后续的运营阶段，更是通过盘活存量资源，以新增配套项目形成以企业为载体、小区为经营单位、居民为组成的利益共同体，为尚有工作能力而闲赋在家的小区居民提供就业、创业大平台，通过参与建设、管理获得经济收益，将居民从使用者变为投资者、建设者、就业者、管理者。以全民参与机制发挥社区自治、自理、自营的积极作用，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

问题5：国家从十一五期间就开始对老旧小区进行一般性节能改造，但经过数年的使用，前已经出现了改造效果难以保持，很多改造内容出现不同程度的二次破损等现象，改造后的出新管理又该如何保持呢？

建议五：多手段介入实现长效治理巩固改造成果解决对策：在改造完成后，以谁投资、谁建设、谁运营、谁维护、谁受益的终身责任机制，由项目实施单位一并负责接收物业管理，基于已经改善的居住环境，以提升物业服务，丰富社区配套，开发增值产业链来布局全产业链商业服务模式，实现老旧小区健康发展。通过特许经营权的方式，变“有形资产、空间资源”为长效经营性资产，将增建配套与增量资产相结合，以经营性资产激活老旧小区的造血功能，最终获得经营收益回补改造成本投入，实现闭合式发展，达到业主满意、社会满意、企业满意、政府满意的多方受益成果。

老旧小区改造不能仅仅将其看做是生存的需要，更是城市发展的需要、社会进步的必要。通过“改建运”投融资建设运营一体化模式可以文化风貌重塑，形成从小区、社区、街区到城区的完整城市风貌，将城市内涵文化价值转为经济价值、旅游价值，铸就宜居、宜业、宜游的城市新典范；以服务功能的多元化植入，形成以居民需求为主体，政府、物业公司、群众团体、社会力量等参与的共投、共建、共管、共享新格局，营造医疗、养老、度假于一身的新城市综合体；以增建配套空间和配套服务建立多业态、多模式、集团化运营服务公司的全产业链可持续发展模式，形成围绕老旧小区需求布局的新产业集群，拉动经济发展，激发老城区的生机和活力，从而实现全面促进新老城区的融合与协调发展，优化城市空间结构，增强城市载体功能，塑造城市品牌，提振城市知名度。“改建运”投融资建设运营一体化模式可为未来老旧小区改造发展提供新的解决路径，也是老旧小区的未来发展的一剂“良药”。