专家解读房产消费不让新概念成为购房新困惑

兰州警方

2009年购房卖点关注度排序 　　地铁交通卖点；松浦大桥卖点；群力新区卖点；精装公寓卖点；板式住宅卖点；环保建材卖点；区位景观卖点；新工艺新材料；使用率卖点；楼间距卖点；会所卖点；泳池卖点；户口卖点；大型超市进驻；大规模小区卖点；绿化率卖点。
　　业界点评：专家指出，在这些卖点中，消费者可以找出自己的青睐，在心中给出自己的卖点排序，才能买到自己心目中性价比最高的房子。

　　地产疲软期四大高混淆度概念新读
　　商品房销售过程中的虚假广告、合同陷阱、房屋质量问题是困扰购房者的问题所在。今年的“3·15”，正值金融危机和房地产市场低迷期，为此，有关业内人士指出，在这种大背景下，面对房地产业的疲软期，面对渴望走向销售新高的开发企业，消费者在购房时，该怎样面对开发企业用尽浑身解数呈现出来的营销新概念，日前记者采访有关部门和专家，就2009年房地产营销领域可能出现的新概念进行解读和甄别，帮助购房者买到放心房、安心房。
　　采访中记者了解到，小阳春一过，我市的房地产开发企业就针对高寒地区人们对绿色的渴望，纷纷引进“绿色住宅”概念，以吸引购房者。以往的经验证明，往往承诺了高绿化覆盖率的小区，购房者在入住后，却怎么也感觉不到“一丝”绿意。往往此时开发商给出的解释是：现在种植的小树苗未来几年就能成为大片绿荫。
　　专家指出，目前，一些开发商经常利用购房者“想当然”心理，在字面上、字义上进行歧义性概念炒作：在“绿化率、绿地率、绿化覆盖率”三者之间的关系上，偷梁换柱；在“套内使用面积、套内建筑面积、建筑面积”之间让购房者不知所措；“使用率、实用率”让人们犹豫在占便宜和吃亏的两种心理之间；“容积率、密度”的概念让购房者在混沌中购房。
　　为此，今年的“3·15”，本报采访有关部门，为购房者解读购房过程中最易混淆、最易被开发商偷换概念的四大概念。

　　“绿化率”概念子虚乌有———绿地面积不要“想当然”
　　很多楼盘在推广中经常使用“绿化率”一词，其实“绿化率”是一个并不规范和准确的用词，在国家关于园林绿化的用语中，准确地应为“绿地率”和“绿化覆盖率”；购房者平常叫惯了的“绿化率”应称做“绿地率”。
　　绿地率≠绿化覆盖率。在计算绿地率时，对绿地的定义非常严格；而在绿化覆盖率中，对绿地的定义会宽松很多，有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。换句话说，“绿地率”是管得严、标准高，“绿化覆盖率”是“管得松、绿得广”。可见，开发商所讲的“绿化率”，其概念类似于“绿化覆盖率”，这就让开发商可以大做文章了。
　　专家指出，“绿化覆盖率”是指树冠在地面投下的树荫面积计算，那么在选择树种时，就会考虑槐树、杨树、柳树等覆盖面积大的，很少种植松树、柏树等覆盖面积小的树种，因为不同的树种覆盖面积不同，得出的绿化率也不同。另外，由于绿化覆盖率对绿地的定义较为宽泛，有些开发商会把只要铺了草皮的区域如铺设草地砖的停车场等，纳入绿化面积计算范围；为了让小区充满生机，讨好购房者，开发商会在如距建筑外墙1.5米的范围种上草，也算进绿化面积。如此这般计算下来，60%的“绿化覆盖率”也就不足为奇了!
　　因此，专家建议，购房者购房时需要问清开发商承诺的绿化率是绿地率还是绿化覆盖率；若是绿地率，一定要把绿地率指标明确写进合同中，这样将来才能真正享受到所期望的绿色住宅。

　　房屋面积玩新概念———牢记“使用面积”概念
　　购房者经常被售楼人员以及开发商提供的楼书中的各种面积大小的概念搞得晕头转向，而面积问题又是买房中最为关键的问题之一，对于购房者来说不能不了解。为此，记者日前采访有关业内人士，将可能产生混淆的概念进行解读。
　　由于这些面积概念都是比较专业的术语，专家用通俗易懂的语言让购房者找到感觉。
　　套内建筑面积与套内使用面积的关系
　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
　　套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，就是把你家里所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。
　　套内墙体中的非公用墙体水平投影面积，全部计入套内墙体面积；公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。也就是说，购房者只拥有公用墙体水平投影面积一半的产权。
　　阳台建筑面积，封闭阳台按照其外围水平投影面积的全部计算，不封闭阳台按照其外围水平投影面积的一半计算，阳台仅是安装防盗网不能按封闭式阳台计算面积。
　　套内建筑面积与建筑面积的区别
　　建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积
　　公摊面积一般包括公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯间、设备间等。
　　从产权的角度来看，由于公摊面积为共有产权，而套内建筑面积完全属于购房者个人私有，与建筑面积相比，更能完整地反映购房者私有部分的产权。
　　购房者如果不清楚建筑面积与套内建筑面积的区别，就容易掉进开发商的陷阱：有些楼盘吹嘘使用率很高，很可能就是开发商用套内建筑面积代替建筑面积计算出来的一个问题数据。

　　文字新游戏———甄别广告语的确切音
　　使用率与实用率仅一字之差，读音也接近，但数值差异很大。
　　使用率＝套内使用面积÷建筑面积
　　实用率＝套内建筑面积÷建筑面积
　　显然，实用率大于使用率，通常两者之间的差值会高出10%；使用率的高低反映了购房者得房面积的多少，比实用率对购房更具有参考价值。开发商抓住了购房者都愿意购买高使用率房子的心理，偷梁换柱，在广告中用实用率来吸引购房者，如果不明真相，就容易上当受骗。
　　专家介绍，实际上根本就没有“实用率”这个概念，是开发商一种模糊概念的虚假炒作；使用率也只是个市场约定俗成的指标，在有关房地产的所有法规文件中均无对使用率的明确定义，不属于行业内必须精确计算、上报审核备案的刚性指标系数。

　　低容积率≠低密度———两者皆低最宜人居
　　据了解，容积率、密度是开发商在广告宣传的时候常用的两个概念。
　　其中，容积率=总建筑面积÷总用地面积，多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。比如，某建筑物每层建筑面积为1500平方米，共计10层，总占地面积6000平方米，则该建筑物的容积率为1500×10÷6000=2.5。
　　建筑密度=各类建筑基底总面积÷总用地面积，可用首层面积代替基地面积来估算建筑面积。上例中建筑物的密度为1500÷6000=0.25。容积率不可能超过1。
　　在小区内各楼栋的层数相同，且每个楼栋中的各层建筑面积相等时，该小区的容积率=密度楼层数。从这个公式，可以帮助购房者澄清几个观点:
　　(1)容积率与建筑密度之间不是一个简单的线性比例关系，低容积率不一定就代表着低密度；
　　(2)容积率与舒适度之间并不是购房者惯常想象的那样，“容积率越低，舒适度越高”并不科学；
　　(3)容积率低，则土地开发成本高，房价也就会偏高；建筑密度低，则能留给小区园林规划的面积大，居住环境会更好。
　　可见，“低密度会更舒适”，而对“容积率”这个指标，应正确看待。
　　专家提醒，购房者在买房的时候一定要先弄清楚上面这些容易产生歧义的概念，并且一定要问清楚售楼人员口中这些概念的真实意义，否则就会“失之毫厘，差之千里

夏雪

房子还有这么多门道啊~