[看房笔记] 房产泡沫什么时候破灭?以什么方式破灭?(深度好文)

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粘豆包

高中生

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发表于 2016-11-8 10:08 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 小五 于 2016-11-8 10:51 编辑

某中西部城市的书记在一个内部会议上,当着各部门官员说,1万元每平米的房价,跟我们这座城市的地位不匹配,至少应该涨到2万。话音刚落,这座城市的房价就蹭蹭地涨到1.5万。

一座城市的主要领导对房价如此上心,而且公开主张上涨,这并不是笑话,而是发生在中国的很多城市,这也符合一些地方官员的内心期待。像重庆市长**这样不希望房价上涨太快的地方官员恐怕并不多,因为人家有底气,实体经济发展得好啊。

今年3月份,草哥曾写了《这轮房价上涨的本质:掩护30万亿地方债务转移》,如今看来,正在一一验证。所谓去泡沫、降杠杆,并没有真正实现,而是把杠杆从地方政府转移到数千万老百姓和居民部门。

每一笔债务的扩大其实对应的就是杠杆的一次次提高,所谓高杠杆,就是高债务。以前我们对地方政府高债务很担忧,但津津乐道于中国居民的稳健财务和低杠杆,所以有人出主意,何不鼓励居民买房,通过提高居民部门的杠杆,来缓解地方政府的债务压力。

三五年之后,随着房价的轮番上涨,这一目的果然达到了,如果还有人说中国居民的债务率低,那就真是睁眼说瞎话了。中国人真的有钱吗?看看他们的房贷债务就知道了。2008 年金融危机后,美国、日本居民房贷余额均见顶回落,唯有中国房贷余额不降反升,2011 年大概是8万亿人民币,到2015 年已经达到近19 万亿,已是日本的1.7 倍。

如果加上2016年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,中国居民的房贷余额已经超过了21万亿。最近几个月,每个月的房贷余额都以近5000亿的速度在增长。

20多万亿的房贷余额,再加上公积金贷款,房贷余额/GDP的比例已经超过25%,高于日本泡沫时期水平,2016 年底将超过30%。

国内楼市泡沫化已经是不争之事实。那么泡沫膨胀后,什么时候会破灭,以及最终结局如何呢?我认为不会与历史上的其它泡沫有本质上的不同。华尔街没有新鲜事,资本市场和投资市场也没有新鲜事,泡沫的来源及其发生的市场各不相同,但泡沫的轨迹却有着非常普遍的特征。

人们的跟风和从众行为会把“怀疑”类型的投资者变成“信仰”类型,面对疯狂的上涨,那些空头都开始怀疑自己的判断了,人们会以为股票价格、资本投资以及整体经济都必将不断高涨,并且会找出各种理由,比如说这是一个“伟大的时代”、“这个国家跟其他国家不同”、“这个时代跟其他时代不同”、“这个国家有钱人很多”……

在市场顶端,在这个疯狂的状态下,每个人都被转化为多方,并对上涨深信不疑,最终却因为高昂的价格阻止了更多的人可以加入,新出现的卖家将无法出手,泡沫破灭,价格一落千丈。20世纪发生的多次泡沫及不同的资产和参与者,都遵循了类似的发展轨迹。

中国的房价不会有例外,而且目前就已经处于这个阶段。随着住房投机泡沫高潮的临近,出现买方对卖房的大量过剩,很多地方都要排队买房,甚至出现一开盘就一夜抢空的现象,导致已经高涨的价格继续攀升,价格水平很迅速地就达到沸点。

但市场的经验一再证明,只有在大多数投资者认为价格仍会上涨,并对此深信不疑的时候,价格上涨才可能突然停止。在最高价格点上,一旦买家终于得到满足,竞价消失,市场上就只剩下卖家,价格将随即狂跌。

泡沫就在眼前,但泡沫最终破灭的具体形式是什么,或许会千差万别,要么是日本式的“长痛(长期低迷的慢跌)”,或者是美国式的“短痛(一步到位的急跌)”。只是,哪一根才是压垮骆驼的最后一根稻草?

地方政府虽然有能力与资源掌控房价一时走向,但如果房价一直上涨,并且超出大众的个人收入增长速度,虽然仍有少部分人愿意接盘,但总会有一个临界点让接盘侠没能力接盘或不敢接盘,当这个群体足够大或有明显的证据让管理层意识到问题严重性时,这或许才可能有所改变。特别是当实体经济支撑不了房价这么上涨的时候,就会有人弃房不还贷,因为工资的上涨速度抵不了还贷利息和本金。

有人问草哥,房价一直上涨,怎么会有人弃房不还贷呢?这就要说到美联储前主席格林斯潘不断提到的“杰塞尔悖论”。美国喜剧演员乔治-杰塞尔讲了这样一个故事:一位疑心较重的投资者不太情愿地参与了股市投资,他先是买入了100只交易量很少的低信用公司的股票,惊讶地发现价格立刻从10美元涨到11美元。他认为自己是一位聪明的投资者,于是继续买入。最终,他一个人把那只股票推到了每股30美元的高价,最后决定套现离场。他给经纪人打电话,要求卖出股票,对方犹豫片刻反问道:“但是股票卖给谁呢?”

这就是格林斯潘经常提及的“杰塞尔悖论”,任何市场都是由买方和卖方组成的,目前中国的房价虽然在不断上涨,但是接盘的人越来越少,直到最后没人接盘,没能力接盘,没胆量接盘,或者卖方远远大于买方,这时候,即使你价格再高,没人接盘,也只是纸面财富,兑现不了,套利不了,银行的贷款和债务怎么偿还?所谓有价无市,就是这个悖论的通俗说法。

当然,如果是建立在自住和自有经济实力基础上的房价上涨,我认为是正常的上涨,但一系列的金融数据表明,这一轮上涨很多是建立在债务基础之上的,很多是建立在杠杆之上的,很多是建立在投机炒作之上的,如果真有那么多刚需,那些开发商和房产中介用得着不惜冒着违法和刑拘危险,使用各种造谣方式,怂恿大家进入吗?各种房抵贷、首付贷、CDS等金融衍生产品的层出不穷,就意味着这是盛宴和舞会的最后阶段。

在反思2008年美国那场金融危机的时候,花旗集团的主席兼首席执行官查尔斯-普林斯曾说了这样一句名言:“当音乐停下时,有关流动性的各种神话肯定会非常麻烦。不过只要音乐还在继续,你就必须起来跳舞,舞会还没有结束。”

是的,音乐还没有停止,舞会还没有结束,盛宴还在继续,你们继续慢慢享用吧!!


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