【房产分析】房价如果跌了，房租会降下来吗

新鲜七夕

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在中国，什么是房价？{

说白了就是这个房子到底值多少钱？怎么评估这个价值。

看有人愿意多少钱来买。

想买的人可能不少，还要买得起才行，那么需要多少钱呢？

按照今年来的行情，假设北京600万的平均成交价，上海600万的平均成交价。

对比国外的城市：纽约1347万，洛杉矶1033万....

600万的房价总额，按照30%首付的话就要200万才能交得起首付，才有可能有一套自己的房，才会有后期的升值等等。

手里有200万现金那还是挺有钱的跟打工仔已经拉开距离了，事实上大多数资产千万出头的人手里不见得有这么多现金呢。

所以这个逻辑很清晰了，现在在全球一线城市购房的，都是土豪。

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房价VS房租

首先要区分下买房和租房在本质上的区别：中国人买房除了用于居住外还捆绑着户口、教育和老婆。你以为买的是房子吗？你还要看，附近的优质低价教学资源，附近的优质低价医疗资源，以及高考降分BUFF啊。

房价里包含这些潜在因素的溢价，买到一套房也许你就拥有了上述的一切。但如果是租的那就什么溢价都不包括了。有人说医疗资源的问题，的确是，看病不需要户口，所以房价和租金里都折入了医疗资源的对价才对，不影响租售比的问题。

为什么要租房？因为有居住需求，一般为刚性。比如你住上海没事干会去北京租个房子吗？租房投资吗？为什么不买房？买不起/不合算/怕房子跌。

什么是租金？学过经济学101的都知道，是你愿意为了这个房子付出的最高代价。

再看房屋租售比。“房屋租售比”= “每平方米建筑面积的月租金”/ “每平方米建筑面积的房价”。但为了便于理解，我们可以把这个概念颠倒一下，转变为“房屋售租比”。

房屋售租比即“房屋售租比”=“每平方米建筑面积的房价”/“每平方米建筑面积的月租金”，其含义可以简单理解为：“在保持当前的房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要多少个月”。

从收回投资时间长度上来看，在假设当前房价和租金不变的情况下，目前南京需要的时间最长：598个月即50年;北京上海深圳分别需要35年、37年和41年。

当然，从近年行情来看，房租是一直在增长状态

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中国42个主要城市房租排行榜

中国42个主要城市房租排行榜

　　从图上来看，北上深三大一线城市的租金在全国遥遥领先，广州以及杭州、厦门、三亚紧随其后。在房屋租售比方面，厦门租金收益相对最低，要收租63年才能回本。

　　必须指出的是，这里的租金都是平均租金的概念，即在市辖区的所有的房子平均租金价格。在任何一座大城市内部，中心区和偏远区域的租金价格差异极大。另外，以下所说的价格，均为每平方米的价格。

　　北京的平均租金达到71.24元，也就是说在北京租一套100平方米的房子，价格要超过7000元，当然在中心区域，则远远不止这一价格。

　　数据显示，紧随其后的是上海和深圳，这两个城市的平均租金超过66元/平方米。

　　在北上深之后，第二梯队的城市与三大一线城市差距极大，比如一线城市广州虽然排在第四，但与其他三个一线城市相差了22元，差距相当之大。

　　不仅如此，在涨幅方面，北上深房租同比都上涨超过10%，而广州仍然不温不火，同比仅上涨1.64%，这是因为，过去一年，北上深房价上涨较快，而广州一直保持理性平稳的状态。

　　排第五的是近年来经济发展势头十分不错，最有希望迈入一线城市行列的杭州，平均租金达到41.39元，基本与广州在一个档次，租金涨幅也达到了5.62%。这也说明，随着这两年杭州信息经济的快速发展，进入杭州的年轻白领越来越多，房屋租金也水涨船高。

　　在杭州之后，厦门和三亚两座旅游城市分列六、七位，这两座城市目前的房价水平比较高，尤其是厦门，房价远远超过广州，排在北上深之后，位居全国第四，因此房租高企也属正常。

　　从第八位的南京开始，大部分城市的租金差别不大，比如南京平均租金为33.23元，第14名的温州租金为30.21元。总体上看，沿海发达地区的城市房价高，房租也比较高。在14个平均租金过30元的城市中，除了哈尔滨，其他城市均位于沿海地区。

　　相比之下，42个主要城市中，租金最便宜的几个城市分别是石家庄、呼和浩特、无锡、乌鲁木齐和合肥。其中石家庄和呼和浩特的平均租金都低于20元，其他三个城市也仅略高于20元。倒数第五的合肥尽管近来房价快速上涨，但平均租金也仅有21.52元，这说明租金相比房价有一定的滞后效应，预计未来该市房租上涨仍有较大空间。

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未来房租走势

这个问题主要源自于供求关系被行政手段大幅干预的结果，也就是限购令。  

正常的不动产市场里，租金和房价应保持一定的正相关关系，因为租房市场和房屋出售市场共享一部分客户，他们会敏锐地发掘租房和买房之间的差价，并通过活跃的交易来填平这个价格差。举例来说，小王需要房子成家，但当他买不起房的时候，他就会去寻找相对合适的出租房；而当房价下跌时，他又会开始物色比自己租房更合算的买房计划。  

而限购令的出台，增加了从租房向买房转移的人为难度。以长远的眼光看，房价必然会经历波动向上的局面，但由于房价下跌期，部分租房人群受到限购令的影响，无法及时从租房转为买房，因此房租下跌的空间将很有限。

房租是单纯的刚供市场。所以价格单纯由需求方决定。也就是人们的收入和租房需求。不过由于房价下跌之后一切在城中心租房的人会去郊区买房，然后每天坐地铁上下班。所以需求可能会略微降低。

总而言之，市区房价对房租的影响并不大，郊区房价对市区的房租略有影响。这要考虑郊区房价和地铁等通勤工具的多重因素。房价和房租没有任何直接关联关系，因此不会由于房价下调，导致房租下跌。      

1、房租涨并不是由房价造成的，是由市场供需关系决定的；      

2、房租是最符合市场经济形式定价的，觉得高就不租，觉得低就租；没人会和买房一样，看见房租低了，租10套房子放在那的；因此房租不会和房价一样被炒作，人为破坏实际供需情况；      

3、近年来，房租上涨基本是被通货膨胀、CPI带动的，实际一线城市的房租需求略有变化，但是并不很大；