[买房指南] 什么是房产查封?如何解查封?

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发表于 2018-8-9 09:20 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房产什么情况下会被查封?

  哪些房产会发生被查封的状况?

  已抵押房产可以查封吗?查封的房产是否可以抵押?

  房产查封后如何解查封?

  关于查封的期限以及解查封的规定条款?

  解查封一般需要多久能办理完毕?

  查封中是否可以申请办理房产抵押贷款?

  有查封记录的房产在解封后对房产抵押贷款有影响吗?

  房产抵押贷款民间借贷见受理通知单放款有风险吗?

  带着这些问题,让我们一起来看看房产查封、解查封与房产抵押贷款之间的交集在哪里。

  一、房产查封是什么意思?

  房产查封指的是在诉讼过程中法院在案件原告提出查封申请的情况下通过司法的途径把被告所属名下的房产查封,被查封后的房产是不能进行过户、抵押等手续的,但仍可以继续居住使用。强制执行查封后,被告还可以住那套房子,但是不能转让房子了,就是对这栋房子的权利进行了限制,不能转让、赠与给他人了。

  二、房产什么情况下会被查封?

  根据我国《民事诉讼法》的规定,查封既是财产保全的一种措施,也是法院强制执行的措施之一。查封通常出现在两个阶段:

  第一个是诉讼阶段。包括诉讼前和诉讼中,分别叫做诉前财产保全和诉中财产保全,其目的都是为了保证法院判决可以顺利执行。在诉讼阶段的查封,一般须由一方诉讼当事人主动提出申请并提供财产担保,法院才会查封;特殊情况下,法院会依职权主动查封。

  第二个是执行阶段,此阶段的查封,是法院执行部门在被执行人拒不执行法院生效判决、裁定的情况下,依职权对被执行人的财产进行查封,是执行措施之一。被执行人在法院采取查封措施以后,若在规定的期限内仍未执行的,那么法院应当按照法定程序拍卖已查封的财产。

  三、哪些房产会发生被查封的状况?

  最常见的八种情况:

  1.诉前保全的房产;

  2.产权不明导致纠纷的房产;

  3.买卖房产过程中房产为违章建筑;

  4.买卖房产过程中一房多卖;

  5.产权人高额抵押贷款欠款;

  6.产权人涉及债务纠纷较多;

  7.产权人恶意转移、变卖房产;

  8.产权人有违法行为的。

  四、已抵押房产可以查封吗?查封的房产是否可以抵押?

  已抵押房产可以查封,但不影响抵押权人行使权力。查封的房产不能办理抵押手续。

  人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第五十五条规定:“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的,不影响抵押权的效力”。因此,有一些已设定抵押的房地产,如果担保的债权数额较大,在拍卖该房产后可能无剩余的,人民法院就不再对该房产进行查封。已经查封的房屋不应再设定抵押。因为查封某一房产,就应当禁止对该房产进行处分。人民法院也只承认该房产在被采取查封、扣押之前已经设定的抵押权的效力。

  也就是说,借款不能清偿时抵押权人仍然有权行使优先受偿的权利,在依法处置抵押物时在权利范围内对处置价款享有优先受偿的权利。法院的查封意义在于,查封期间内不能未经同意自行转让过户,并且在依法处置抵押物,在抵押权人优先受偿后,对剩余的价款起到限制支付和领取的法律后果。

  五、房产查封后如何解查封?相关规定条款是什么?

  将欠款还清或涉案已结,可以向法院提出解查封申请。一般法院解查封房产有三种途径:

  1.由提出保全的申请人向法院提出解除申请,法院解封。

  2.本人提出申请并经原保全申请人同意,法院为你解封。

  3.案件审结,法院裁定解封。

  六、关于查封的期限以及解查封的规定条款?

  依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

  第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月,查封、扣押动产的期限不得超过一年,查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的,人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续,续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满,人民法院未办理延期手续的,查封、扣押、冻结的效力消灭。

  第三十一条有下列情形之一的,人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定,并送达申请执行人、被执行人或者案外人:(四)债务已经清偿的;(五)被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的;(六)人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。

  解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的,应当向登记机关发出协助执行通知书。

  七、解查封一般需要多久办理完毕?

  法院收到申请后一般在7个工作日内可以完成,但也要看法院时间安排,需要与法院协商确认时间。

  八、房产查封中是否可以申请办理房产抵押贷款?

  查封中申请办理房产抵押贷款是为了偿还债务而提出的需求,只要债权人同意就可以。债务人可以找到银行或机构申请贷款,审批下来后,垫资还给债权人,债权人撤诉后办理房产抵押放款即可。行业里专门有这样的机构为此类客户提供服务。

  九、有查封记录的房产在解封后对房产抵押贷款有影响吗?

  房产本身被查封并无所谓,关键是对房产所有人有影响。有的会反映在征信上有过法院强制执行的不良事项,是重大信用丧失,可以说基本不会有正规银行再贷款,除非找小贷公司等民间借贷服务机构。

  一般有的机构只要是在中华人民共和国最高人民法院全国法院被执行人信息查询网站上查不到诉讼执行记录就可以批贷。而有的机构在批贷过程中要对房产进行核档,中间如果有查封情况如果是因为重大经济纠纷反映借款人负债很高,会判定还款能力和还款意愿有瑕疵,很有可能会被据贷。

  十、房产抵押贷款民间借贷见受理通知单放款有风险吗?

  房产抵押贷款民间借贷为了更高效地满足借款人用款需求,一般见抵押受理通知单放款。这种行为是存在风险的。抵押受理通知单只是不动产登记主管部门对此业务的初步受理并没有出具具有法律意义的文书,也就是大家熟知的“他项权利证”。如果在拿到受理通知单但没有拿到他项权利证书的期间里,房产被查封那么对于资金方就会非常被动。这也就是为什么银行一定要见他项权利证才放款的原因。

  民间借贷利率高于银行金融机构利率不仅仅是因为资金成本问题,也受其他诸多方面因素的影响。风险永远与收益成正比,高风险高收益,这也是影响民间借贷利率高于银行利率的其中一个原因。

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