[看房笔记] 关于房产共有 你都知道吗?

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发表于 2016-11-8 10:23 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房闻天下
“房屋共有”的形式一直以来都作为一种常态而存在。有一部分人购房者是和亲朋好友合伙买的房,但是买房时齐心协力,出售变现时却会出现各类争端和纠纷。那么大家对于共有产权的房子该如何认识呢?今天小编就简单说说房屋共有那点事儿。


1

什么是房屋共有?


我国《物权法》第九十三条规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”
所以,房屋共有就是指两个单位或个人以上共有的房屋。


2

什么是按份共有?

房屋按份共有是指两个及以上的单位或个人按照各自的占有份额,分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。这个份额并不是指把共有房屋划分为若干份,各自拥有单独部分的所有权,而是共有人对房屋整体按照份额享有权利和义务。

例如:A和B共有四件房屋,双方各有一半份额。这并不是说小红和小明每个人各自占有两间房,而是这四间房的每一间都是双方各自有一半份额。



3

什么是共同共有?

房屋共同共有是指两个及以上的单位或个人对同一房屋平等的,不分份额的享有权利和承担义务。共同共有一般基于一定的关系而产生。如:夫妻、家庭等。各共有人对共有的房屋的权利是平等的,每个共有人都不能排斥其他共有人使用权利。


4

按份共有和共同共有的区别

房屋的按份共有和共同共有都是对同一房屋共同拥有所有权的形式,但二者却存在着差异:

(1)共同共有是基于共同关系而存在的,如家庭、夫妻等关系存在为共同共有的必要条件。而按份共有只需要按照共有人的意志发生即可。因此,二者的不同更多的表现为享受的权利范围不同。

(2)共同共有中,共有房屋是不分份额的,只有共同关系存在就不能划分共有的房产份额,只有在共有关系终止时,才能进行划分。例如A、B是夫妻,二者在夫妻关系存续期间共同购买的房屋不能分割哪一部分是谁的。如果两人离婚,可依法分割。而按份共有则按照各自份额享有权利,如A、B按份共有一套房屋并约定每个人有一半份额,则每个人拥有50%的权利,不因其他因素而发生变化。


5

现实中两种共有方式的不同处理

在房屋处理过程中,两种共有方式是不同的。

根据我国《民法通则》第七十八条及《物权法》第一百零八条的规定。按份共有中各共有权人可以自由处分共有房产中自己的份额,不需征得他人同意,其他共有人在同等条件下只享有优先购买权。

根据《物权法》第九十七条规定。在共同共有的房产处理如转让、赠与、抵押时,共有人有权对整体房屋进行处分,但需取得全体共同共有人或占份额三分之二以上的共有人同意。共同共有人处分房屋时有书面同意、口头同意和默认三种方式,因此如果某一个或几个共有人处理共有财产,其他共有人知道而不提出异议,视为同意。如果共同共有人对房产处分意见不统一,可以按照多数人的意见执行,但不得损害少数人的利益,否则可通过司法途径进行解决。
因此无论房屋是按份共有还是共同共有,房屋的权利人必须维护自己的合法权益,同时不能损害其他共有人的权利。

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