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[看房笔记] 房产抵押标的八大风险

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粘豆包

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发表于 2016-9-29 09:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 美少女的拖鞋 于 2016-9-29 09:46 编辑

1、租赁权对抗抵押权的风险

最高人民法院在关于担保法的司法解释中规定:抵押人将已出租的财产抵押,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
这么看来,“买卖不破租赁”的原则在担保实践中依然有效,如果抵押房地产存在“先租赁后抵押”的情况,即便借款人不能按期还贷,由于租赁权对抗抵押权,平台也很难顺利处理房产。

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2、承租人优先权困局

如果借款人不按期还贷,平台有权处置抵押的房地产。但按照法律规定,承租人具有优先购买权。所以,如果借款人(或第三人)与承租人签订了长期租赁,且已付清租金,实际上就起到了压低抵押房地产拍卖价格的目的。

而依据《合同法》规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”实践中,如果抵押房地产存在20年租赁合同并且一次性付清租金,就相当于将抵押房地产变相地卖给了承租人。

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3、住宅类房产难以处置的风险

根据《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,最高人民法院对执行抵押住宅设置了非常严格的条件。

首先,如果被执行人及其抚养家属属于低保对象,无法自行解决居住问题;或申请执行的房屋时被执行人生活必须的,人民法院就不会强制迁出,执行人要与被执行人要自行商定解决方案。

其次,即便这类房屋裁定拍卖、变卖或者抵债,法院会也会给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内,法院不会强制让被执行人及其所扶养家属迁出房屋。

再者,即便6个月后强制搬出了,若被执行人无法解决居住问题,申请执行人必须为被执行人及其所扶养的家属提供临时住房。

由此可以看出,用途为住宅的抵押房地产处置执行程序非常复杂,执行难度大。实践中,法院一般会优先考虑社会影响,向借款人(第三人)进行倾斜,很难受理平台提出的强制迁出地申请。

4、抵押物附属设施归属不清

这是P2P房地产抵押贷尽职调查环节的关键部分——正规的房屋租赁合同中,租承双方应当对房屋装潢等附属设施的相关问题做出详细约定:比如说,装修费用或其他附属设施(供暖设施等)购置、租赁费用谁来出?租赁期满房屋的装潢等产权归谁?承租人是否需要负责恢复原状等等。

平台在实现抵押权时,房地产要经过评估这一环节,房屋是否装潢,是否有添附的附属设施,将在很大程度会影响最终的评估价格。平台在处置抵押房地产是,如果这方面贵数不清,租凭合同约定不明,又会多出很多扯皮的事儿,大大增加抵押物的处置难度。

房地产持有人向平台申请抵押贷时,平台就有必要弄清这些问题。可在实践中,张二发现很多平台为了尽快扩大资产端规模,加上对房抵贷的风险认识不足,简化了此类业务的尽职调查模式,造成了潜在的风控风险。
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5、二次抵押造成的偿还风险及抵押物安全风险

举个例子,张二贷款买了套房子,目前尚未还清,但临时要用一大笔钱,这时候,如果房地产还有超过贷款余额的价值,就可以继续进行抵押贷款,这就是房地产二抵贷。

从理论上说,这样的操作符合法律要求。但在实践中,房地产二抵贷已经出现不少问题。

首先,由于一二线城市房地产市场持续火热,很多房屋的现有价值已远远超过了抵押人买入时的价值。通过房屋增值的部分再次进行抵押获得资金,抵押人的还款压力也就同样增大。

如果抵押人的收入水平没有随着其房产的增值而增长,那么就会造成还款能力风险。虽然银行在进行二抵贷时,会根据抵押人眼下的收入水平核定贷款额度,但很多网贷平台为了占领市场,依然在授信时“只看房子,不看收入”,造成隐患。

另外,对于平台来说,房产的价格波动也是一大风险。如果房价大幅下跌,就会影响到抵押品的安全。如果房价下跌造成残值低于抵押率,平台一方面面临要求抵押人增加抵押物的问题(而抵押人不必因非自我原因造成的抵押物价值不足增加抵押物),还会面临和银行争夺抵押物所有权的纠纷。

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6、擅自改变土地用途或超期未开发造成抵押物风险

就土地出让来说,根据用途的不同,其价值也有很大差别。如果都按照住宅用地的出让价格标准拿地,那么像深圳这样的城市,工厂、仓储也就不用开了。所以,有些人为了最大限度的榨取土地的价值,往往会私自变更土地的使用用途,造成风险。而根据《中华人民共和国土地管理法》第56条规定,如果私自变更土地的用途,比如将仓库用地变更为商住用地,国家可以无偿收回土地的使用权。

另外,《城市房地产管理法》和《土地管理法》也都规定,受让人超过国有土地使用权出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的,国家也可以无偿收回土地使用权。

7、在建工程抵押“两个优先权”风险

由于网贷监管细则中限额的规定,这类项目今后在网贷投资实践中会越来越少,这里我只简单说说“两个优先权”对抵押权的影响。

首先是建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

按照上述规定,在建工程承包人只要在法定的期间内主张建设工程的优先受偿权,受诉人民法院就会据此依法支持建工程承包人的诉讼请求,由于该优先受偿权优于抵押权的优先受偿,极可能使平台的抵押权落空。实践中,也存在个别借款人与承包人恶意串通,阻碍平台处置抵押物的目的。

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8、政策和道德风险

一方面,网贷监管细则的限额要求给平台单枪匹马开拓资产端造成很大难度;另一方面,房价持续上涨,房地产抵押贷的市场供给日趋活跃,在上海、深圳、厦门等城市,大量中介机构开始入场。

谁也不愿意放弃这块肥肉,中介机构手上寻求合作的网贷平台越来越多,联合发标规避限额要求成了越来越有可能的趋势。

但是,跟过去的P2N模式的风险点相似,网贷机构依然缺乏对这些中介机构进行道德约束和风险审核的能力,若联合发标成为现实,一旦中介机构造假或是风控出现问题,由于单个项目的发标平台增多,风险会出现扩散,给整个行业带来不利的影响。

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