房产抵押标的八大风险

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1、租赁权对抗抵押权的风险

最高人民法院在关于担保法的司法解释中规定：抵押人将已出租的财产抵押，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

这么看来，“买卖不破租赁”的原则在担保实践中依然有效，如果抵押房地产存在“先租赁后抵押”的情况，即便借款人不能按期还贷，由于租赁权对抗抵押权，平台也很难顺利处理房产。

2、承租人优先权困局

如果借款人不按期还贷，平台有权处置抵押的房地产。但按照法律规定，承租人具有优先购买权。所以，如果借款人（或第三人）与承租人签订了长期租赁，且已付清租金，实际上就起到了压低抵押房地产拍卖价格的目的。

而依据《合同法》规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”实践中，如果抵押房地产存在20年租赁合同并且一次性付清租金，就相当于将抵押房地产变相地卖给了承租人。

3、住宅类房产难以处置的风险

根据《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，最高人民法院对执行抵押住宅设置了非常严格的条件。

首先，如果被执行人及其抚养家属属于低保对象，无法自行解决居住问题；或申请执行的房屋时被执行人生活必须的，人民法院就不会强制迁出，执行人要与被执行人要自行商定解决方案。

其次，即便这类房屋裁定拍卖、变卖或者抵债，法院会也会给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，法院不会强制让被执行人及其所扶养家属迁出房屋。

再者，即便6个月后强制搬出了，若被执行人无法解决居住问题，申请执行人必须为被执行人及其所扶养的家属提供临时住房。

由此可以看出，用途为住宅的抵押房地产处置执行程序非常复杂，执行难度大。实践中，法院一般会优先考虑社会影响，向借款人（第三人）进行倾斜，很难受理平台提出的强制迁出地申请。

4、抵押物附属设施归属不清

这是P2P房地产抵押贷尽职调查环节的关键部分——正规的房屋租赁合同中，租承双方应当对房屋装潢等附属设施的相关问题做出详细约定：比如说，装修费用或其他附属设施（供暖设施等）购置、租赁费用谁来出？租赁期满房屋的装潢等产权归谁？承租人是否需要负责恢复原状等等。

平台在实现抵押权时，房地产要经过评估这一环节，房屋是否装潢，是否有添附的附属设施，将在很大程度会影响最终的评估价格。平台在处置抵押房地产是，如果这方面贵数不清，租凭合同约定不明，又会多出很多扯皮的事儿，大大增加抵押物的处置难度。

房地产持有人向平台申请抵押贷时，平台就有必要弄清这些问题。可在实践中，张二发现很多平台为了尽快扩大资产端规模，加上对房抵贷的风险认识不足，简化了此类业务的尽职调查模式，造成了潜在的风控风险。

5、二次抵押造成的偿还风险及抵押物安全风险

举个例子，张二贷款买了套房子，目前尚未还清，但临时要用一大笔钱，这时候，如果房地产还有超过贷款余额的价值，就可以继续进行抵押贷款，这就是房地产二抵贷。

从理论上说，这样的操作符合法律要求。但在实践中，房地产二抵贷已经出现不少问题。

首先，由于一二线城市房地产市场持续火热，很多房屋的现有价值已远远超过了抵押人买入时的价值。通过房屋增值的部分再次进行抵押获得资金，抵押人的还款压力也就同样增大。

如果抵押人的收入水平没有随着其房产的增值而增长，那么就会造成还款能力风险。虽然银行在进行二抵贷时，会根据抵押人眼下的收入水平核定贷款额度，但很多网贷平台为了占领市场，依然在授信时“只看房子，不看收入”，造成隐患。

另外，对于平台来说，房产的价格波动也是一大风险。如果房价大幅下跌，就会影响到抵押品的安全。如果房价下跌造成残值低于抵押率，平台一方面面临要求抵押人增加抵押物的问题（而抵押人不必因非自我原因造成的抵押物价值不足增加抵押物），还会面临和银行争夺抵押物所有权的纠纷。

6、擅自改变土地用途或超期未开发造成抵押物风险

就土地出让来说，根据用途的不同，其价值也有很大差别。如果都按照住宅用地的出让价格标准拿地，那么像深圳这样的城市，工厂、仓储也就不用开了。所以，有些人为了最大限度的榨取土地的价值，往往会私自变更土地的使用用途，造成风险。而根据《中华人民共和国土地管理法》第56条规定，如果私自变更土地的用途，比如将仓库用地变更为商住用地，国家可以无偿收回土地的使用权。

另外，《城市房地产管理法》和《土地管理法》也都规定，受让人超过国有土地使用权出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，国家也可以无偿收回土地使用权。

7、在建工程抵押“两个优先权”风险

由于网贷监管细则中限额的规定，这类项目今后在网贷投资实践中会越来越少，这里我只简单说说“两个优先权”对抵押权的影响。

首先是建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

按照上述规定，在建工程承包人只要在法定的期间内主张建设工程的优先受偿权，受诉人民法院就会据此依法支持建工程承包人的诉讼请求，由于该优先受偿权优于抵押权的优先受偿，极可能使平台的抵押权落空。实践中，也存在个别借款人与承包人恶意串通，阻碍平台处置抵押物的目的。

8、政策和道德风险

一方面，网贷监管细则的限额要求给平台单枪匹马开拓资产端造成很大难度；另一方面，房价持续上涨，房地产抵押贷的市场供给日趋活跃，在上海、深圳、厦门等城市，大量中介机构开始入场。

谁也不愿意放弃这块肥肉，中介机构手上寻求合作的网贷平台越来越多，联合发标规避限额要求成了越来越有可能的趋势。

但是，跟过去的P2N模式的风险点相似，网贷机构依然缺乏对这些中介机构进行道德约束和风险审核的能力，若联合发标成为现实，一旦中介机构造假或是风控出现问题，由于单个项目的发标平台增多，风险会出现扩散，给整个行业带来不利的影响。