房产中介“水有多深”：假扮购房者收集卖房信息 虚假房源吸引顾客

你的红颜

      28日，一对年轻夫妇推门走进济南一家二手房中介店的大门。经纪人时刚立马迎了上去。

      年轻夫妇指着橱窗里张贴的房源问道：“这个房子还有吗？”

      “那个房子是有的，但房主不大配合看房，采光也不好。现在还有几套更好的房子，你们可以坐下来看看。”时刚忙说道。

      寻找各种理由列出房子缺点，或推托房子刚卖掉，借此推荐其他房源，已成为吸引更多客户购房的“工具”。尽管这些橱窗房源可能压根就不存在，但它们能帮助经纪人完成一大任务——让客户留下联系电话。

      房地产市场近期的火热景象给二手房中介机构带来了更多机遇。不过与此同时，房产中介行业因虚假房源而背负的“信任危机”仍亟待解决。

      就在近期，住建部、国家发改委、工信部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（下称《意见》）。由多部门联合制定专门针对中介行业的规范性文件，这还是首次。

搜集房源的“套路”

      大约半年前，时刚毛遂自荐进入了济南一家中小型房产经纪公司，成为一名二手房经纪人。每天，衬衫、领带、西裤，骑着电动车陪客户穿梭在历下区的各个学区房楼盘。

      “早期挺难的。”时刚对经济导报记者说，“在大型中介机构，你今天打了多少电话，访问了多少客户，这些指标都算业绩，但我们什么都不算，就看你最终成交了多少。只看结果，不看过程。”尽可能多地搜集房源、促成交易、收取佣金成为他们提高收入的惟一途径。

      在如今这个“卖方市场”中，更多的房源无疑意味着更多的利润。想方设法去寻找房源是经纪人的“必修课”。时刚说，大型中介机构的房源都是互通的，但“在小公司就要靠自己”。

       为了“适者生存”，时刚也从那些深谙行业内幕的“老前辈”那里学到不少“套路”，比如，在小区楼道里张贴想买房的小纸条，假扮成购房者，收集卖房信息；如果发现有真实房源在网站发布，可以给网站举报，谎称该房源已卖掉，或假称这是自己发布的房源，被别人盗用，让网站删除，然后自己做起该房源的中介；如果看到其他中介发布真房源信息，可以找人假扮成买房者去看房，再想办法通过其他方式找到房东。

假房源是长期“顽疾”

      用虚假房源吸引顾客，是时刚入行不久就学到的一大“招数”。

      “在网站发布假房源，以低价吸引购房者打电话，等电话打来就说刚卖了，再问购房者有没有其他需求。”时刚对导报记者说，这主要是为了获取客户的联系方式、价位承受等信息，“这些信息会被公司内部信息系统一一记录。”

      一直以来，假房源是中介行业长期存在的“顽疾”。在市场竞争愈发激烈的今天，为了尽可能多地抓住潜在客户，造假房源或价格、重复录入房源信息、虚构图片资料等现象屡见不鲜。

      在时刚看来，造成虚假房源乱象的主要原因，一是中介故意发布，二是有的房源成交后没有及时删除，甚至依然作为吸引客户的“幌子”。

       此外，业内人士认为，假房源产生的原因还在于缺乏房源书面委托。

       对此，《意见》规定，中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查；中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书；中介机构在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。

     《意见》还规定，对已出售或出租的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。

      链家网济南站主编罗贵洋对于此次《意见》中有关“真房源”的部分印象深刻。罗贵洋21日对导报记者表示，假房源是行业长期存在的弊病，反映的是整个行业的诚信缺失、竞争无序和缺乏监管。“假房源不仅破坏行业形象，影响客户体验，还降低交易效率，破坏行业最需要的诚信基础。”

首付贷被定性为违法违规

      此外值得一提的是，二手房交易中，在对房源信息的核验上，房屋产权的核验尤为重要，这也是容易滋生纠纷的领域。

      放眼海外，在美国，任何人都可以在政府网站上进行产权信息的查询，日本二手房产权信息查验透明度也较高。“而我国的产权核验制度还不完善，查询时间较长，信息不够完备，在交易过程中出现查封、抵押等情况无法得到及时反馈，由此造成的买方财产损失也屡有发生。”链家研究院的研究人员介绍说。

      在此方面，《意见》提出，市、县房地产主管部门要对房屋产权人、备案的中介机构提供房源核验服务，发放房源核验二维码，并实时更新产权状况。积极推行房地产中介服务合同网签和统一编号管理制度。房地产中介服务合同编号应当与房源核验二维码关联。中介机构应当在发布的房源信息中明确标识房源核验二维码。

      对于规范中介机构的乱收费行为，此次《意见》还明确指出，中介机构应在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标价。

      导报记者采访获悉，从一些购房者的购房经历可以看出，尽管中介费用中通常都不包含贷款服务费，但有的经纪人起初往往对此含糊其辞，等到真正签合同时才向购房者“摊牌”———需要额外收取贷款服务费。