2016楼市打脸年的十大突围点

小五

    2015年快要过去喽，我不大喜欢感慨，我喜欢往前看。每年12月的最后几天我都会对来年楼市的展望，然后每年这个点也会回头看去年那个时候写的文字有没有打脸有没有装逼。索性写的都不是很离谱。

  2016的房地产，我想定义为打脸年，在2015年我们浩浩荡荡认为很牛逼的创新将会在这一年中退化，而一些不被人关注的点也许会是未来的突围点。

  一、风光一时的互联网中介遭遇囚徒困境

  2015年最戏剧化的当然属于房地产营销是否互联网化的讨论。最精彩的当属二手房的竞争。上半年的时候房多多、爱屋及乌等互联网二手房如笋般面世，大有颠覆二手房市场的态势。互联网中介看准的无非是过去二手房信息不对称的的问题，采用低佣金的方式来吸引买方市场。但是经过市场的发展，这些中介的发展并没有想象中的那么迅猛，反而下半年的链家的崛起反而让大家始料不及。

  互联网中介切入口在于低佣金笼络买家，而链家的切入口在于高溢价拉拢卖家。从目前的扩张趋势来看，链家的这一招无意取得了不错的效果。对于房地产来说，归根到底还是卖方市场。

  互联网营销在房地产行业中的阵痛从此体现，互联网最大的威力发生地集中在高频领域，类似一个人会反复购买的领域则是互联网爆发威力最好的场所，比如早期的淘宝到现在的uber都是如此。而房地产来说，购买频率太低，互联网的介入一直难以展开。

  对于客户来说，买到一套好房子以及用便宜的中介费买房子之间来选择，无疑前面的重要性更大一点。

  2016年房地产领域的互联网化会如何发展，还是被传统模式替代是值得讨论的话题，但是有一点可以确定的是：2015年年初吹过的一些牛逼已经被打脸了。

  二、一手房营销是否需要丰富化

  不少人还记得我们之前有过讨论，比如全民营销的模式是否可以颠覆房地产营销模式，比如众筹模式是否可以替代传统的房地产开发。还有不少人也以此为基础开始创业。

  对于一手房营销是否应该互联网化或者多元化到目前为止尚没有出现风水岭，但是毫无疑问的是，全民营销并没有发生出当初预期的威力，更多的只是作为一二手联动的结佣模式，而众筹也只是在些许小项目之间尝试，冯仑大声吆喝的众筹改变房地产到目前为止也是碰壁重重，2016年房地产营销是否还需要如此多的元素，还是只是借着元素做亮点，核心归根到体验与现场执行的确是需要认真思考的问题

  对于我来说，我认为二手房是一手房的镜面，也许不少房企是应该学习链家的一股狠劲。

  三、最有钱的房企已经不再是国企

  之前我们一直讨论，房企将进入寡头垄断阶段，土地成本越来越贵导致中小企业拿地越来越困难。土地市场已经成为有钱人的战争。

  但是房地产里谁才是有钱人在2016年已经成为一个需要讨论的话题了。过去我们常理中认为，有国企背景或者有央企背景的开发商都是有钱开发商，这个问题在2016年遇到挑战了。

  2016年两类开发商会冒出头

  再有钱的开发商也没有印钞票的开发商有钱：这句话有点拗口，但是举一个例子大家就知道了，就是今年新江湾那块地王的购买者信达。有了解过这家开发商的朋友都知道，他的身后支持方不是国企，而是银行，最大的是建行。再有钱的开发商也抵不过印钞票的开发商，这就是其中的道理，2016年也许会更猛。

  再有钱的开发商也没有花别人钱的开发商用的爽气：这句话更加拗口，但是举一个例子大家就更加明白了，就是平安保险。平安没有作为独立个体拿过地，但是和别人的合作已经在无数个城市攻城略地了，按照这个规模发展，规模超过万科已经不是概率问题了，而是时间问题。保险行业窥视房地产这块蛋糕已经很久了，今年终于开了点口子，所以险资就犹如风卷残云般的涌入。平安保险是一块，还有入股的模式加入其他房企是另外一块，险资在房地产里的角色会越来越重

  四、代理会不会在2016年真正的萎缩

  代理会不会消失？当然不会。但是代理是不是在萎靡，这个是毋庸置疑的。连一百样都喜欢外包的万科，今年也建立自己的自销团队。和几个代理公司的负责人聊天，他们也好不掩饰的表达：今年的市场份额的确开始萎缩。

  对于营销的重要性，所有人都发展了要素集中在两个领域：第一在于产品展示和现场服务，第二在于引导客户上门。而这两个领域，服务的强项在于甲方自己，引导客户的强项在于中介。市场好项目加强现场展示即可，市场不好引入中介带看也可以解决一定程度销售问题。

  代理的优势在于快速与执行力。但是房地产的营销发展至今开始走精细化路线，在当下的市场已经开始吃亏。

  过去看过一个数据，2014年代理的市场份额大约在40%左右，未来很有可能下滑到20%－25%左右，代理行的出路需要认真思考。

  五、房地产的库存问题是否能够靠“小创新”解决

  2015年下半年最火的无非是联合办公和青年公寓这两种产品，独特的运营模式以及和互联网挂钩让他们快速的占据了传播端的各个头条。

  联合办公和青年公寓能够抬头因为他们关注了市场的未来：年轻人。针对年轻人工作以及年轻人居住的模式在今年得到快速的复制。

  所以很多人在讨论，房地产那么多的库存，有没有可能靠这两种模式去化掉。

  我为什么称这两种模式是小创新呢，因为他所占市场的份额的确太少，联合办公只占办公库存量的4%，目前谈论去库存尚早。

  联合办公和青年公寓的特点在于高效，所以在一定程度上对面积的需求有一定程度的压缩。对于房地产开发商的角度来说，这两种模式目前可以作为亮点，推动项目其他主体销售类项目去化。目前谈论这两种模式是否能够去库存为时尚早。

  六、咨询公司的获利模式在2016年真正受到考验

  房地产里谁的日子最难过，我定义的是所有的咨询顾问公司。过去咨询公司的赢利点在于服务开发商，从前期的拿地到中期的产品到后期的营销，所有的顾问咨询都是可以收费的。

  但是随着开发商的专业度越来越高，这三个环节几乎都可以自己解决，依赖顾问公司的程度越来越低。现在不少顾问公司在尝试往两头走，一个往开发商更上游做咨询，比如帮企业做战略咨询、或者产品线的梳理等。但是同样的问题在于这样的咨询属于低频咨询，长线依赖必然不是可持续发展。

  一个尝试往客户角度走，比如为买房者做咨询，为扩充流量做市场占有率而准备。但是这种模式的盈利模式到目前为止还没有探索出来，类似房价点评系统目前都是贴钱在养团队。

  也有不少团队在给新模式做顾问，比如联合办公、青年公寓等，但是这些新模式本身都没有解决温饱问题，期待他们花钱做顾问明显是不切实际的。

  所以对于现在的咨询公司来说，2016年的考验真正的到来了。

  七、拿地因为生活还是生存

  这个问题不是个别城市，对于一线城市来说，土地市场越来越贵，目前上海最近拍的地块，我几乎看不到很多的利润空间，北京的土地市场更是高的离谱。

  但是相对于一线城市稀缺的土地供应来说，土地成本几乎得不到下滑的可能。

  而对于其他城市来说，虽然土地成本可控，但是价格上涨不可期待，后期的增幅乏力导致两年的开发周期没有换来一点好处，所以利润也是微薄的可怜。

  而对于开发商来说，其他模式可以选择，但是面对是否拿地几乎是一个必选题，拿了地之后可以选择怎么赚钱的问题，但是不拿地就是要不要继续活的问题，所以必须要拿。

  这也是为什么国企和央企更加愿意拿地的理由，对于他们来说只要能生存下来就可以了，赚多赚少对于他们来说没有任何好处。

  未来的土地市场，考虑赚多少将转向要不要生存。

  八、产品创新逐步放弃高溢价思路

  过去的几种创新模式：1、偷面积——把单价做高；2、精装修——把1000块的东西做出2000块的效果；3、别墅附加值——低总价高单价。

  各位可以简单的回忆下目前你看过的产品创新，核心的推动力在于创新可以带来单价的提升。

  我之前写过今年的户型创新，今年户型的最大亮点在于一梯两户，没看过的朋友可以回看历史记录。这种户型的创新不在于高溢价，而是通过高紧凑的户型得到市场的认可。90平米的三房两厅两卫产品的优化在于多了一个卫生间以及增加了一些收纳，这样的创新无意是迎合了当下市场的需求。

  实践也证明，这样的产品得到市场极大的认可，2016年也许这样的创新会越来越多

  九、房地产自媒体沉浮确定

  作为自媒体人，我觉得需要留一块领域来谈论一下自媒体。我今年的一个决定是退出房地产自媒联盟。核心就是对于不少地产界的自媒体的运营模式看不惯也不认同。目前自媒体账号大量的生存模式在于走穴＋写软文。作为报酬是对应文字的阅读量。因为没人对阅读量背后的现象探究，大家习惯性的采用发红包求转的模式获得阅读，实在不行了就淘宝购买阅读量。

  当然果不其然，大量的自媒体账号的阅读量惨不忍睹，也渐渐的失去了大家的关注。

  对于卢俊而言，从未想过写软文这件事可以作为一个常事来说，所以今年我想办法开咖啡馆让大家有线下聊天的地方，我想办法把账号作为入口链接几个有效资源，后面还有电商以及俱乐部的模式开展。文字只是证明存在感，未来线下会有更多的亮点，希望可以让大家看到我的诚意。

  自媒体在线上获得盈利不是长线的，沉迷在这一定会自毁当初的信任。

  十、个人英雄主义和团队机制的碰撞开始显山露水

  之前也写过一篇文字x企业一夜之间用绿地团队代替了万科团队，营销模式也彻底的从代理模式转为自销模式。这虽然只是一个现象但是却可以折射出足够多的问题。

  绿地的自销代表着个人主义，一个强势的个人把自己的意念贯穿营销的所有环节，一荣具荣一耻具耻。而万科因为对于每个环节都有严格的制度把控，基本上每个项目都不会非常出彩同步也不会时空。

  在这样的时间节点，到底哪种模式更加适应当下市场，绿地和万科各自的企业都有自己的文化不足说到，而这家x企业则是最好的见证。

  2016年就是分晓。

  2016年的房地产楼市，是对2015年大量的观念都是巨大的挑战，不少是更新，不少是打脸。到底走势如何，卢俊和你一起看。