那些与我们息息相关的房产维权问题

飞星

　　Q1：定金引起的认购书纠纷

　　案例：2011年10月，张小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房，认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。李小姐当天交付了2万元认购定金。然而，当李小姐如约前往售楼处签订合同时，却发现开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平，例如逾期交房、逾期办证的免责条款，无法办理按揭款购房者应3日内以现金补足等。由于李小姐接受不了这份不公平的购房合同，拒绝签字。随后，开发商通知李小姐没收其定金，李小姐将开发商告上法庭，请求判决开发商双倍返还定金。

　　解析：依据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　结合本案，开发商在事先未告知的情况下，要求李小姐签订有不对等条款的合同，侵害了购房者的合法权益。在李小姐提出合理异议后，开发商拒绝协商变更合同条款，并单方提出没收定金，因此，致使购房合同不能签订的责任在开发商，依照上述法律规定，开发商应当双倍返还购房者定金。

　　Q2：开发商逾期办证

　　案例：2010年李先生某小区购买了一套商品房，2012年9月交房并已入住，但开发商至今不给办理房产证，这种情况下，该怎么办？

　　解析：首先，要看购房合同中关于交付房产证时间的约定，有约定的依约定，没有约定的依法律规定。根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起（预售房为交房之日起）90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。

　　其次，如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的，依合同约定主张，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。

　　律师提醒广大购房者在签定购房合同时一定要明确办理房产证的时间及违约责任。在商品房交付后，购房者应要求开发商及时办理房产证，过了约定或法定期限后，开发商还是没有办理产权证的，购房者可以要求退房并追究其违约责任。如果不想退房，则可以要求开发商承担违约责任或赔偿损失。

　　Q3：房产面积差异纠纷

　　案例：2012年1月王先生购买了某小区房屋一套，在今年2月份开发商交房时，主房面积由120平米增大到近130平米，而车库面积却缩水了近10平米，请问这种情况下该怎么办？

　　解析：根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人以此请求解除合同的，不予支持；2、面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　车库作为主房相对独立的房产组成部分，一般是以合同附件的形式进行约定。因此，对于面积差异的处理应根据商品房买卖合同及附件中的约定，如无约定或约定不明确的，主房和车库应按上述原则分别处理。

　　Q4：房屋质量问题投诉

　　案例：孔小姐去年底在某楼盘买了一套房子，房款已经交清，2月底开发商通知她去收房，她发现楼顶及墙壁有裂痕，外墙根基处也有明显的裂痕。开发商一直没有向她出示任何验收材料，苏小姐以质量问题为由提出退房，双方产生争议。

　　解析：依据相关法律规定，商品房交付使用后，购买者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买者有权退房，给购买者造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。孔小姐所购房屋很可能是在地基基础和主体结构工程方面出现了质量问题，因此，孔小姐可以退房，并要求开发商承担赔偿责任。

　　Q5：银行按揭纠纷

　　案例：2011年12月，吕先生购买了某小区预售商品房一套，总价款为46万元。吕先生选择以按揭方式支付房款，签订购房合同当日交纳首付款16万元，余款30万元在银行办理了按揭贷款。根据合同约定，开发商应在2012年7月31日前交房，逾期交出90日后，买方有权解除合同，解除合同的，开发商每日按已付购房款万分之一支付违约金。截止2012年7月，吕先生已还款4.5万元（其中本金2.5万元、贷款利息2万元）。由于开发商逾期交房一年之久，吕先生想退房，开发商同意退房但只同意归还本金。而贷款银行则不同意解除与吕先生之间的借款合同，要求按时还款。吕先生进退两难，无奈之下诉诸法院。

　　解析：依据有关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在本案中，开发商的逾期交房违约行为明显，吕先生可据此解除购房合同，要求开发商返还房款，并追究其违约责任。如果吕先生认为违约金约定过低，不足以弥补实际损失的，还可以请求法院调高违约金，以实际损失向开发商主张违约金。吕先生的实际损失至少包括：1、向开发商交纳的首付款16万元的利息损失；2、向银行还款的本金2.5万元和利息损失2万元；3、因开发商逾期交房造成的其他实际损失。

　　另外，吕先生还应将按揭银行列为案件的第三人，同时解除与银行之间的借款合同法律关系，否则，就有可能出现购房合同解除后，仍然需要向银行偿还按揭贷款的尴尬局面。最终，该案在法院的调解下，三方达成和解协议，开发商退还了吕先生的首付款及偿还银行的本金和部分利息损失；对于吕先生尚未偿还的借款，由开发商直接支付给银行；一并解除了吕先生与开发商之间的购房合同和吕先生、开发商与银行间借款担保合同。

　　Q6：开发商五大法定欺诈行为，购房者可获双倍赔偿

　　案例：某小区购房者投诉：2011年9月，购买某开发商开发的位于西区的商品房一套，合同约定2012年5月份交房。然而，在购房者交了十余万元首付，到了交房期限后，开发商却迟迟不予交房，后来才得知：这个开发商在售房时，没有取得预售许可证等相关审批手续，甚至任何证件都没有，这种情况下，银行根本没法办理按揭贷款，将来也无法办理房产证。现在，开发商既无法补办手续，也不同意退款，请问这种情况下，购房者们该怎么维权？

　　解析：根据这位购房者提供的信息，可以看到开发商存在未依法办理预售许可证、各项手续不全、逾期交房等违约违法行为。这种情况下，购房者应根据自身需求并结合开发商补救情况选择要房或退房。具体来讲，如果开发商能够尽快完善各项证件、手续，尽快使房屋满交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。当然，即使合同得以继续履行，购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失。

　　另外，购房者也可以开发商未办理预售许可证等手续为由，要求解除合同或确认合同无效，如果合同被解除或确认无效的，开发商依法应当返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失，如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　为充分保护购房者利益，最大程度的杜绝开发商利用销售商品房过程中的优势地位进行合同欺诈，根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，开发商存在以下情形的，买受人可获得“双倍赔偿”：（1）一房二卖的；（2）未告知买受人，又将该房抵押给第三人；（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证；（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押；（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。买受人如因以上情形之一导致无法取得商品房、合同无效或者被撤销、解除的，可以要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可要求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿。