中国的刚需买房人群只有15%？

大飞蛾

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鼓励老百姓买什么，是个难题

今年的两会报告里，关于“如何扩大内需、提振消费”的问题，引起了社会的广泛讨论。
很多人说，为了扩大内需，应该鼓励老百姓买衣服、买家电、买汽车。那么应该通过鼓励老百姓买房，来扩大内需吗？这就是一个两难的问题。
有人说，不管政府鼓不鼓励，老百姓已经用脚投票了，经济要复苏，银行要松动，房子仍然是很多人避险性投资的必选之项。今年二季度，上海、杭州、深圳等城市的房价，已经出现了回暖迹象。

但另一部分人认为，无论如何扩大内需，房住不炒的底线是绝对不能突破的。
在我看来，关于这个问题的讨论以及国家政策可能出现的调整，决定了今年下半年扩大内需的方式和可能的路径。另外，不管出台怎样的政策，房子这个产品既具有居住性，又具有投资性，这两大属性是不可能被回避的。

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刚需购房者的队伍在壮大

西南财经大学曾对消费者的购房目的，进行过一次调查，结果显示，2008年的时候刚需购房的占比是69.7%，投资购房的占比是19.6%。
10年之后这两个数据颠倒了过来。投资购房占到58.2%，刚需购房只占15.1%。换句话说，当前的购房者中超过一半人是为了投资而买房。
于是有很多网友吐槽说，刚需的竞争者不是其他刚需，而是数不清的投资客。

但其实，中国的刚需购房者还有很大的爆发潜力。我给大家提供几个观察的角度。
第一个角度是中国城镇化进程。
1998年到2018年中国的城镇化率从33.4%上升到近60%，城镇人口从3.8亿增加到8.3亿，20年里，城镇人口增加了4.5亿。
但是这个进程还远远没有结束，预计2030年中国的城镇化率会达到70%，未来还可能达到80%，还有2亿人要从农村迁移到城镇去。
之所以迁徙，主要是因为大都市更有活力和效率，也更能为年轻人带来梦想，这也是100年来城市文明的胜利。
那么到了大城市之后，大家就需要重新安家，就会产生购房刚需。
第二个角度跟中国人的婚姻状况有关。
根据国家统计局的数据，最近几年中国的结婚登记人数处于下降趋势，离婚登记人数却逐年上升，这导致单身人群和单亲家庭的数量越来越多。

截至2019年，中国单身成年人口超过2亿人，独居成年人口超过7700万。那么这也会产生一部分的购房刚需。

克里南伯格曾经写过一本书叫作《单身社会》，他预言道：“单身社会”正成为一种空前强大且无可避免的社会变革。当一个人选择单身，拒绝婚姻和家庭的时候，那么社会单元就会变得越来越小。

第三个角度跟养老有关。
根据海通证券的数据，截至2019年，中国65岁及以上人口的占比达到12.6%，老龄化速度超过了美国和欧洲。
时间不一定会造就一个伟人，但一定会造就一个老人。

很多老人不想给子女添负担，也因为国内的养老院供给不足，所以往往会选择独居。根据智研咨询发布的数据，2020年我国空巢老人的数量超过1.2亿人，独居老人超过了3000万人。那么在条件允许的情况下，很多老人会给自己买一套养老型住房。
结婚的人少了，离婚的人多了，再加上独居的老人也多了，中国的家庭规模正在变得越来越小。
根据恒大研究院的数据，目前中国一人户、两人户占到家庭总数的27.2%，但是德国、日本、英国、韩国、美国这些国家的占比全部高于55%，中国和它们相比还有一半的差距，这意味着中国的刚需购房人群还将继续上升。
传统意义上的刚需购房者，主要包括首次置业人群、婚房主力人群、异地创业人群，现在还得加上离婚人群、养老人群等。传统意义上的刚需购房者的定义，已经发生了微妙的变化。

03

中国的房子过剩了吗？

在房地产市场，还有一个问题被大家广泛议论，那就是中国的住房市场是供给不足，还是供给过剩了？
从国家统计局的数据看，目前中国的住房已经出现供给过剩的景象。2018年全国人均住房建筑面积达到40.8平方米，超越日本和很多欧盟国家，家庭户均住房达到1.1套，也就是说中国平均每个家庭有一套以上的房子。

但如果我们把目光聚焦到一些高速发展的城市，这个数据似乎是不真实的。比如深圳，目前它的常住人口数是1344万人，住宅套数大约是1000多万套，但是有合法产权的商品房只有200万套，占比只有20%，供给依然非常紧缺。
此外，深圳的房子老化现象也比较严重，房龄在10年以下的存量住房，只占一小部分。
2020年，关于如何启动内需，如何抵抗通货膨胀的预期，以及如何解读新的婚姻趋势和不同层次的住房需求，成为一个乱麻式的课题。
在这样的背景下，无论国家政策如何调整，每一个新中产阶层该如何更好地配置手头的现金，是一件需要深思熟虑的事情。新中产在今天做出的投资决策，会决定他们未来处在中国社会的哪个阶层。