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[楼市杂谈] 房产小白如何买对的房子?

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粘豆包

高中生

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2020-8-29
发表于 2020-8-29 15:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

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买房,也要师出有名。

通常我们说买房有刚需、改善、投资三大类,有人买房是丈母娘要求,不买没法娶媳妇,这是刚需;或者想在打拼的城市有一个属于自己的小窝,不愿再租房子,这也是刚需。

有人是因为要二胎,原来的小两房满足不了居住需求,需要换个更大的房子,这是改善;有人是手里有点闲钱,想买一套房赚钱,这是投资。

立足需求,才能明确自己需要什么样的房子。

你是刚需,那就根据自身资金需求,尽量选择性价比较高的项目,如果位置较偏,那么地铁一定要有,起码在规划中。

看中教育,那么就要确认好学校,公立or私立、学位or学区,具体位置以及学费是多少等等,包括对户口和年龄等是否有限制。

投资的话,那就要选择城市,选择区域,确保未来的增值幅度足够大,有足够的套利空间并且后期能够成功出售。

……

不同的需求针对不同的项目,需要的资金也不一样,这个一定要提前做好准备。








怎么买?


房产投资不是赌博,你要考虑的就是买哪里,什么价格买?多久能套现/居住。

1、如何选择城市

原则上来说,一二线城市,加上大多数省会城市和部分强三线城市是选择的重点。因为这样的城市会吸引更多的人进入,有人增加那么购房需求才会不断增加,而土地作为稀缺资源自然更有价值。

不太明白的话,还可以看看国家的城市群划分。从2010年以来,我国城市加速扩张,传统一二三线城市的划分界限越来越模糊,围绕大城市群的中心城市、卫星城市进行的城市发展策略逐渐成为新的逻辑。

城市群分为单核中心型城市群,比如中原城市群的郑州、关中城市群的西安;双核中心型城市群,比如成渝城市群的重庆、成都;还有多核中心型城市群,比如长三角城市群的上海、杭州、南京。

如果你是一个工薪族,而你所在的城市又是城市群核心城市,那么就在这里买,或者上一级别买。比如你家是周口的,那么重点是郑州,如果你是郑州的,那么可以考虑郑州或者杭州、上海、南京等更高级别的城市。

只有足够的产业和生产力支撑以及更公平的竞争环境、更优质的公司聚集才能吸引更多的年轻人涌入,才能实现人口净流入。

这样房地产才能运作下去,因为二手房市场才是房价的基石。

2、如何选择新区

每个城市都规划有很多新区,但如何选择却是一门学问。

大趋势很重要,政府在哪里投钱多你就要往哪里买,比如郑州的地铁线,主城区暂且不提,新区里面在往哪个方向规划,在哪个地方落实开建那就往那个方向买准没错。

记住,不要单纯的看他们说什么,还要看他在做什么。真金白银的砸下去,才是真爱。

另外,跟着大开发商走也没问题,大型开发商集中区域,一块拿地开发,无论是配套成熟度还是人口导入都会很快。更重要的是,可能一些政策开发商提前就拿到消息了。

同时,大盘首开可以多关注一下,低开高走是圈里的默认规则。

3、看产业类型

也就是购买力或者说是支付能力,以郑州为例,东区的支付能力就会显著高于二七区的支付能力。

为什么?因为东区的产业主要为金融、互联网等高端产业,自然就能吸引更多能挣钱的人,他们的购买力更强。

而且产业的价值,也间接地决定着片区的配套和最终的价值兑现,体现在稀缺上。

综合来说,投资的话:商业集中区里买住宅,跟住宅集中区里买商业一个逻辑,都有优势,因为稀缺。

4、流动性

不动产的根本价值其实在于“动”。

如果你的房子没有流动性,卖不出去,那就是纸面财富,金融属性也就消失了。所以,要想让房子更容易出手,那么就要选择整个片区最好的面积段和产品。

比如目前,一线城市成交量,小两房到大四房是主流,二线城市大多数是89平小三房和120平左右的改善房交易量最大就是这个原因。

而地铁、学区以及满五唯一等也是影响成交的重要因素,再结合所选城市主流成交量做判断。另外远郊别墅、安置房、老破大等房产也要尽量避开,否则出手时你才知道交易周期有多长,增值空间有多小。








投资目的


房产投资就是为了收益,那么如何将利益最大化?

1、低买高卖

笋盘是最好的选择之一,大盘首开或尾盘等,甚至认识的有房企领导能额外走点优惠出来,只要能省钱不要白不要。

有些笋盘是以全款为前提的,有些需要关系,最简单的方式就是跟中介或者地产人保持联系,或者加入一些房产投资圈子。

现在是个信息大爆发时代,除了资金,在信息渠道上你也要保持优势。因为笋盘很多人都在盯着,只有你第一时间拿到消息,你才有可能成功。

2、杠杆

杠杆是个好东西,用得好,在放大风险的同时,也撬动了收益。

房贷杠杆,其实就类似你跟银行合作成立了一家公司,你出30%资金,他出70%,增值收益和风险主要是你在承担。

但是话说回来,像房贷这种高额长期资金借贷,利率更低的选择几乎没有,所以每个人都要学会珍惜自己加杠杆的机会。

你100万全款买了一套房子,别人却从100万中拿60万用作首付买了2套房子,还留有40万做缓冲,更激进的直接3套,一旦房价上涨,它的收益就是你的2-3倍,就是这个原因。

当然,杠杆虽好,也要做好现金流管理防止资金链断掉,确保一旦市场出现阴跌或者下行,自己不会崩盘。








早做准备


如果你刚到一个城市工作不久或者毕业不久,或者在不久的将来有在这个城市买房的打算,那么下面5件事做好准备。

1、珍惜自己的信用

日常维护自己信用的渠道有很多,按时还信用卡只是其中之一,另外一些小额网贷包括微粒贷、京东白条、借呗等,在使用的时候也要按时还款。

2、信用卡坚持使用

在银行眼中,信用好坏的排名是:有卡按期还>没信用卡>有卡违约的。看懂了吗?银行判断你的信誉到底如何,需要结合你的精力来做判断。

学会合理使用信用卡,把额度养上去,如果后期缺乏流动资金的话,这是一个特别有用的资金来源池,安全且高效。问一下你身边买房朋友的信用卡,你会发现额度都不低,就是这个道理。

3、目标项目看房

新房主要看周边现状,规划到底落地了多少,学校是开始建了还是依然一块平地,说好的商场盖的怎么样了。包括项目所处区域的规划,比如周边的地块规划的是工业用地还是住宅用地,宣传的临河到底是个小水沟还是小河等等,这些都是眼见为实。

二手房主要看小区物业、房子装修质量怎么样、绿化好不好,也可以问问周边的邻居房子是否有什么问题,房东人怎么样。如果可以,最好下雨天看看小区地下车库是否漏水,小区内部排水咋样。

不管怎样,看的多了你自己心里就会有一个价值体系。看到30套房子的时候,隐隐约约对于项目和自身的需求就会有一个明显的认知,什么样的房子适合自己会越来越明确。

4、多认识几个中介

不要太功利,认识几个做二手房或者新房的中介不会有错,听他们聊聊区域和楼盘,偶尔看看朋友圈哪些楼盘如何如何,验证下自己的看法,了解一些最新的突发消息还是不错的。

如果考虑二手房,一个合格靠谱的中介,能让你省一大半的事。

最后,给大家来个总结:

如果是首套房,最大问题就是不能出错,跟投资不同,笔者周边凡是第一套房出现问题的基本上都需要好几年才能翻身。遇到烂尾盘不仅赔了首付,还要还月供,再租着房子,有多酸爽恐怕只有当事人知道了。

再举两个例子,笔者大学两个同学,一个买了个烂尾接手盘,交房品质差的一塌糊涂,目前正在维权;另外一个哥们买房谁都没说,自己拿着钱直接到售楼部刷卡弄了一套楼王,单价比普通房源贵了一千多。相比买到烂尾盘,他们是幸运的,但在投资的角度并不是最优的选择。

作为普通人,买房之前多做一点准备总归是没错的。

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