房产小白如何买对的房子？

克里斯丁

买房，也要师出有名。

通常我们说买房有刚需、改善、投资三大类，有人买房是丈母娘要求，不买没法娶媳妇，这是刚需；或者想在打拼的城市有一个属于自己的小窝，不愿再租房子，这也是刚需。

有人是因为要二胎，原来的小两房满足不了居住需求，需要换个更大的房子，这是改善；有人是手里有点闲钱，想买一套房赚钱，这是投资。

立足需求，才能明确自己需要什么样的房子。

你是刚需，那就根据自身资金需求，尽量选择性价比较高的项目，如果位置较偏，那么地铁一定要有，起码在规划中。

看中教育，那么就要确认好学校，公立or私立、学位or学区，具体位置以及学费是多少等等，包括对户口和年龄等是否有限制。

投资的话，那就要选择城市，选择区域，确保未来的增值幅度足够大，有足够的套利空间并且后期能够成功出售。

……

不同的需求针对不同的项目，需要的资金也不一样，这个一定要提前做好准备。






壹

怎么买？


房产投资不是赌博，你要考虑的就是买哪里，什么价格买？多久能套现/居住。

1、如何选择城市

原则上来说，一二线城市，加上大多数省会城市和部分强三线城市是选择的重点。因为这样的城市会吸引更多的人进入，有人增加那么购房需求才会不断增加，而土地作为稀缺资源自然更有价值。

不太明白的话，还可以看看国家的城市群划分。从2010年以来，我国城市加速扩张，传统一二三线城市的划分界限越来越模糊，围绕大城市群的中心城市、卫星城市进行的城市发展策略逐渐成为新的逻辑。

城市群分为单核中心型城市群，比如中原城市群的郑州、关中城市群的西安；双核中心型城市群，比如成渝城市群的重庆、成都；还有多核中心型城市群，比如长三角城市群的上海、杭州、南京。

如果你是一个工薪族，而你所在的城市又是城市群核心城市，那么就在这里买，或者上一级别买。比如你家是周口的，那么重点是郑州，如果你是郑州的，那么可以考虑郑州或者杭州、上海、南京等更高级别的城市。

只有足够的产业和生产力支撑以及更公平的竞争环境、更优质的公司聚集才能吸引更多的年轻人涌入，才能实现人口净流入。

这样房地产才能运作下去，因为二手房市场才是房价的基石。

2、如何选择新区

每个城市都规划有很多新区，但如何选择却是一门学问。

大趋势很重要，政府在哪里投钱多你就要往哪里买，比如郑州的地铁线，主城区暂且不提，新区里面在往哪个方向规划，在哪个地方落实开建那就往那个方向买准没错。

记住，不要单纯的看他们说什么，还要看他在做什么。真金白银的砸下去，才是真爱。

另外，跟着大开发商走也没问题，大型开发商集中区域，一块拿地开发，无论是配套成熟度还是人口导入都会很快。更重要的是，可能一些政策开发商提前就拿到消息了。

同时，大盘首开可以多关注一下，低开高走是圈里的默认规则。

3、看产业类型

也就是购买力或者说是支付能力，以郑州为例，东区的支付能力就会显著高于二七区的支付能力。

为什么？因为东区的产业主要为金融、互联网等高端产业，自然就能吸引更多能挣钱的人，他们的购买力更强。

而且产业的价值，也间接地决定着片区的配套和最终的价值兑现，体现在稀缺上。

综合来说，投资的话：商业集中区里买住宅，跟住宅集中区里买商业一个逻辑，都有优势，因为稀缺。

4、流动性

不动产的根本价值其实在于“动”。

如果你的房子没有流动性，卖不出去，那就是纸面财富，金融属性也就消失了。所以，要想让房子更容易出手，那么就要选择整个片区最好的面积段和产品。

比如目前，一线城市成交量，小两房到大四房是主流，二线城市大多数是89平小三房和120平左右的改善房交易量最大就是这个原因。

而地铁、学区以及满五唯一等也是影响成交的重要因素，再结合所选城市主流成交量做判断。另外远郊别墅、安置房、老破大等房产也要尽量避开，否则出手时你才知道交易周期有多长，增值空间有多小。






贰

投资目的


房产投资就是为了收益，那么如何将利益最大化？

1、低买高卖

笋盘是最好的选择之一，大盘首开或尾盘等，甚至认识的有房企领导能额外走点优惠出来，只要能省钱不要白不要。

有些笋盘是以全款为前提的，有些需要关系，最简单的方式就是跟中介或者地产人保持联系，或者加入一些房产投资圈子。

现在是个信息大爆发时代，除了资金，在信息渠道上你也要保持优势。因为笋盘很多人都在盯着，只有你第一时间拿到消息，你才有可能成功。

2、杠杆

杠杆是个好东西，用得好，在放大风险的同时，也撬动了收益。

房贷杠杆，其实就类似你跟银行合作成立了一家公司，你出30%资金，他出70%，增值收益和风险主要是你在承担。

但是话说回来，像房贷这种高额长期资金借贷，利率更低的选择几乎没有，所以每个人都要学会珍惜自己加杠杆的机会。

你100万全款买了一套房子，别人却从100万中拿60万用作首付买了2套房子，还留有40万做缓冲，更激进的直接3套，一旦房价上涨，它的收益就是你的2-3倍，就是这个原因。

当然，杠杆虽好，也要做好现金流管理防止资金链断掉，确保一旦市场出现阴跌或者下行，自己不会崩盘。






叁

早做准备


如果你刚到一个城市工作不久或者毕业不久，或者在不久的将来有在这个城市买房的打算，那么下面5件事做好准备。

1、珍惜自己的信用

日常维护自己信用的渠道有很多，按时还信用卡只是其中之一，另外一些小额网贷包括微粒贷、京东白条、借呗等，在使用的时候也要按时还款。

2、信用卡坚持使用

在银行眼中，信用好坏的排名是：有卡按期还＞没信用卡＞有卡违约的。看懂了吗？银行判断你的信誉到底如何，需要结合你的精力来做判断。

学会合理使用信用卡，把额度养上去，如果后期缺乏流动资金的话，这是一个特别有用的资金来源池，安全且高效。问一下你身边买房朋友的信用卡，你会发现额度都不低，就是这个道理。

3、目标项目看房

新房主要看周边现状，规划到底落地了多少，学校是开始建了还是依然一块平地，说好的商场盖的怎么样了。包括项目所处区域的规划，比如周边的地块规划的是工业用地还是住宅用地，宣传的临河到底是个小水沟还是小河等等，这些都是眼见为实。

二手房主要看小区物业、房子装修质量怎么样、绿化好不好，也可以问问周边的邻居房子是否有什么问题，房东人怎么样。如果可以，最好下雨天看看小区地下车库是否漏水，小区内部排水咋样。

不管怎样，看的多了你自己心里就会有一个价值体系。看到30套房子的时候，隐隐约约对于项目和自身的需求就会有一个明显的认知，什么样的房子适合自己会越来越明确。

4、多认识几个中介

不要太功利，认识几个做二手房或者新房的中介不会有错，听他们聊聊区域和楼盘，偶尔看看朋友圈哪些楼盘如何如何，验证下自己的看法，了解一些最新的突发消息还是不错的。

如果考虑二手房，一个合格靠谱的中介，能让你省一大半的事。

最后，给大家来个总结：

如果是首套房，最大问题就是不能出错，跟投资不同，笔者周边凡是第一套房出现问题的基本上都需要好几年才能翻身。遇到烂尾盘不仅赔了首付，还要还月供，再租着房子，有多酸爽恐怕只有当事人知道了。

再举两个例子，笔者大学两个同学，一个买了个烂尾接手盘，交房品质差的一塌糊涂，目前正在维权；另外一个哥们买房谁都没说，自己拿着钱直接到售楼部刷卡弄了一套楼王，单价比普通房源贵了一千多。相比买到烂尾盘，他们是幸运的，但在投资的角度并不是最优的选择。

作为普通人，买房之前多做一点准备总归是没错的。